Недвижимость в Кыргызстане дорожает быстрее доходов. Почему рынок переоценён и что подталкивает рост цен в Бишкеке и Оше?
По итогам 2024 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Кыргызстане сократилось на 9,1%. При этом рост цен на квартиры и дома по-прежнему значительно опережает динамику доходов граждан. Об этом — в материале Cronos.Asia.
Недвижимость в Кыргызстане
Специалист Управления цифровой трансформации Госкадастра КР Айдар Сукенбаев опубликовал данные по рынку недвижимости Кыргызстана за 10 месяцев текущего года. Стоимость жилого дома в Бишкеке выросла в указанный период на 30% — до 16 млн сомов (около $180 тыс.), а квартиры — на 20%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. В Оше за январь — октябрь стоимость жилого дома выросла на 26%, а квартиры — на 20%.
В то же время, Госкадастр считает: цены на жилье в Бишкеке и Оше растут, потому что свободных земельных участков для строительства многоквартирных домов нет. Строительные компании, сообщают в Госкадастре, в основном выкупают земельные участки, а не дома, расположенные на этих участках.
По данным Нацстаткома КР, инфляция за девять месяцев 2025 года достигла 7,8%. Следовательно, цены на жильё в Бишкеке и Оше растут темпами, превышающими инфляцию на 12–20%.
В Госкадастре считают, что главным фактором является дефицит свободных земельных участков под многоэтажное строительство. Девелоперы вынуждены выкупать землю под домами, а не сами здания.
Доступность жилья: тревожные сигналы
Риэлторы, опрошенные Cronos.Asia, называют ситуацию уникальной. В соцсетях пользователи пишут: "Таких цен даже в Москве нет". При этом экономика Кыргызстана не демонстрирует сопоставимый рост, что делает подорожание недвижимости особенно заметным.
Для сравнения:
в Казахстане цены на первичное жильё выросли в среднем на 14%;
в Узбекистане — на 4,6% на вторичном рынке и на 3% на первичном.
В этом смысле любопытны данные соседних республик. С начала года цены на первичном рынке жилья Казахстана, например, выросли в целом немногим более, чем на 14%. Стоимость элитного жилья увеличилась на 29,5%, а классов "бизнес" и "комфорт" — на 22,4% и 1,8% соответственно. Для сравнения: в Узбекистане цены вторичного жилья, в среднем, выросли на 4,6%, а "первички" — всего на 3%.
Поэтому вопрос доступности жилья в Кыргызстане — один из самых острых. В мае этого года платформа Numbeo опубликовала глобальный рейтинг городов по индексу доступности жилья (ИДЖ). То есть, по показателю, который отражает, насколько легко семья со средним доходом может взять ипотеку. Чем выше этот показатель, тем жилье доступнее.
По версии Numbeo, индекс доступности жилья в Бишкеке составил, 0,3%. В Астане этот индекс составляет 0,8%, а в Алматы — 0,5%. Ташкентский ИДЖ — 0,4%. Душанбе и Ашхабада в рейтинге Numbeo нет.
По норме, для комфортного проживания человеку необходимо 18 квадратных метров жилья — включая спальню и санузел.
Профильные ресурсы подсчитали: для того, чтобы в 2024 году купить квартиру семье из трех человек — на 54 квадратных метра, понадобилось бы семь с половиной лет. Конечно, при условии, что в семье — двое работающих. Им нужно откладывать по 37,360 тыс. сомов ежемесячно исключительно на покупку жилья, а на жизнь тратить — 24,150 тыс. сомов в месяц. При этом об оплате коммунальных услуг и покупке одежды с обувью речи не идет. В 2023 году на покупку жилья той же условной семье из трех человек понадобилось бы 7 лет.
Факторы роста
Эксперты рынка недвижимости называют пять основных факторов роста цен на недвижимость в Кыргызстане.
Первый фактор — рост цен на стройматериалы. Уже упоминавшийся Айдар Сукенбаев недавно отметил, что в Кыргызстане большая часть стройматериалов — импортные. В основном, их везут из России, Казахстана и Китая.
"Даже цемент и кирпич, которые производятся внутри страны, выпускаются недостаточно. Подорожание стройматериалов, связанное с удорожанием энергоресурсов, повышает себестоимость строительства", — сказал Сукенбаев.
Кроме того, выросла оплата труда строителей и отделочников. Последние в большом количестве уехали в Россию на заработки. Поэтому стройкомпании решили удержать тех, кто остался, повысив им зарплаты.
Второй фактор — рост цен на земельные участки. В этом году средняя цена на землю в элитных жилмассивах Бишкека выросла до $321 за квадратный метр, увеличившись, по сравнению с 2024 годом, на 53%. Вообще же с 2011 года рост составил 702% (с тогдашних $40 за квадратный метр).
Третий фактор — искусственное завышение цен на вторичном рынке жилья. Эксперты считают, что этому фактору поспособствовал наплыв в Кыргызстан из России так называемых "релокантов", бежавших в КР после начала российско-украинского конфликта. Сначала подскочила в цене аренда жилья. В то время 30 тыс. сомов за однокомнатную квартиру в месяц в не самом престижном районе Бишкека вовсе не было пределом — было и по 50 тыс. Кроме того, "релоканты" также начали скупать пустующие квартиры, поэтому стройкомпании продали все непроданные ранее объекты и начали торговать более дорогим жильем. После резко взлетела вверх и стоимость "вторички".
Четвертый фактор — внутренняя миграция. По данным Нацстаткома КР, в 2024 году положительный миграционный прирост составил 11,2 тыс. человек, из которых 86,1% пришлись на Бишкек, а 13,9% — на Ош. Приезжающие из регионов люди создают постоянный спрос на жилье. Это "толкает" цены вверх.
Пятый фактор — ипотека. Есть данные российского консалтингового агентства INFOLine (). Из них следует, что за первые шесть месяцев этого года объем выданных ипотечных кредитов в Кыргызстане вырос на 69,9% — до 13,27 млрд сомов. Если сравнить с соседями, то в Узбекистане тот же показатель показал увеличение на 37,1% (до 9,44 трлн сум), а в Казахстане — на 24,9% (до 1 трлн тенге). Рост ипотечного спроса оказывает давление на рынок и удерживает цены.
Таким образом, рынок недвижимости Кыргызстана очень сильно переоценен. Имея, при этом, все признаки так называемого "пузыря". Который имеет свойство "лопаться" в самый . Однако специалисты отмечают, что каждые 6-7 лет цены на рынке недвижимости имеют свойство снижаться. Поэтому трудно прогнозировать, что произойдет в 2026 году.
