Новый Строительный кодекс Казахстана, подписанный президентом и вступающий в силу с начала июля 2026 года, официально закрепит запрет на точечную (уплотнительную) застройку. Это один из самых болезненных градостроительных конфликтов последних десятилетий. Застройщик буквально втискивал новый ЖК внутрь уже сложившихся кварталов, нередко возводя 19-этажную башню там, где раньше был двор или сквер.
Показательный пример – многолетний скандал в алматинском Самал-2, где жители уже более четырёх лет воюют против 12 высоток, построенных прямо в их дворах.
Система была изначально «дырявой»: акиматы имели право самостоятельно корректировать ПДП без обязательной экспертизы и публичного обсуждения. Это приводило к парадоксу: нижестоящие документы (ПДП) фактически переписывали генплан. Министр строительства Ерсайын Нагаспаев прямо признал: «Когда я аким – я сам принимаю решение и строю что хочу». Бизнес пользовался этим: застройщики шли в уже обжитые районы, потому что там была готовая инфраструктура – вода, тепло, электричество.
Грядущий запрет затронет изменение ПДП в интересах уплотнения застройки там, где нарушаются нормы по плотности, высотности, обеспеченности школами, детсадами, поликлиниками и коммунальными сетями. Иными словами: если район уже работает на пределе, то добавлять новые дома будет нельзя. Вдобавок ПДП теперь разрешено корректировать не чаще одного раза в два года.
Изменения для застройщиков:
- цифровой контроль: все ПДП теперь загружаются в АИС ГГК, и если документ противоречит генплану, то разрешение на строительство автоматически не выдаётся;
- обязательные публичные слушания: протокол общественного обсуждения входит в состав проектной документации, без него документ не пройдёт утверждение;
- уникальный номер объекта: аналог ИИН присваивается зданию с первого этапа и сопровождает весь жизненный цикл;
- уголовная ответственность: за нарушения обещают карать вплоть до уголовного преследования.
Отмечу, участники рынка считают рост цен практически неизбежным – особенно в дефицитных центральных локациях городов. По оценке советника Ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, рост в диапазоне 15% в год вполне реален, с оговоркой на инфляцию, ставки и темпы согласований.
Логика проста: меньшее число разрешённых этажей на том же участке = выше себестоимость каждого квадратного метра = меньше предложение = дороже.
По моему мнению, цены вырастут, но по большей части не из-за этого, а из-за нового Налогового кодекса. В густонаселённых районах, где есть пробки на въезде во двор, цены на квартиры не растут.
Сильнее всего эффект ощутят на рынке строительства Алматы как самого дефицитного по земле и дорогому городу страны. Там уже с весны 2025 года действуют новые правила застройки: южнее Аль-Фараби – строить не выше трёх этажей, между Абая и Аль-Фараби – не выше девяти этажей. В историческом центре точечная застройка запрещена вовсе. Верхняя, предгорная часть города рискует стать ещё более премиальной и недоступной. Астана и другие крупные города также почувствуют эффект после вступления в силу Строительного кодекса с 1 июля 2026 года.
С точки зрения риелторов, активные покупатели уже торопятся: сейчас наиболее активны сделки в уже строящихся и готовых проектах, особенно в верхнем Алматы. Покупатели стараются зафиксировать покупку до дальнейшего подорожания. В ближайшие 6–9 месяцев рынок будет опираться на уже начатые проекты, поэтому давление пока умеренное. Но по мере того, как запас согласованных объектов иссякнет, дефицит станет более ощутимым. Если вы рассматриваете центральные или предгорные районы – логика «купить сейчас» имеет все основания. Если рассматриваете альтернативы (районы севернее Абая, восточные направления, таунхаусы) – спешить менее критично.
Плюсы для горожан:
- конец «человейников» во дворах и уничтожения зелёных зон;
- прозрачность: публичные слушания, цифровая система, уголовная ответственность за нарушения;
- более сбалансированная городская среда – школы, поликлиники, парки перестанут «съедаться» новыми ЖК.
Реальные риски:
- рост цен на квартиры в центральных районах – жильё станет менее доступным для среднего класса;
- часть застройщиков может уйти с рынка или заморозить проекты;
- риск коррупционного обхода запретов: «утолщение конвертов» вместо реального соблюдения норм (такую угрозу прямо называют сами участники рынка);
- конституционный вопрос: застройщики, купившие землю по старым правилам, теперь оказываются в правовой неопределённости.
В сухом остатке: закон правильный по замыслу, но его эффективность полностью зависит от исполнения. Если цифровая система и ответственность чиновников заработают по-настоящему – города выиграют. Если нет, то получим лишь удорожание жилья без реального улучшения городской среды.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
